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          “以房養老”將擴大試點 重點研究和增加參與型產品

          時間:2016-06-25  來源:新浪房產  瀏覽量:

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                 盡管在眾人眼里,試點了兩年的“以房養老”不算完美收官,但孟曉蘇已經非常滿意。

            6月30日,試點兩年的“以房養老”將迎來“大限”。然而,北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市僅有59戶投保,辦完所有流程的僅47人38戶。如此慘淡的業績,“以房養老”是否會就此夭折?試點之后的“以房養老”路在何方?

            “‘以房養老’目前只是試點階段,僅有四個城市參加,同時,只有幸福人壽一家在做,產品也只有‘幸福房來寶’A款這么一個單一產品,為此,我當初設定兩年內有20戶投保就算成功,如今的數據我已經相當滿意,并且從試點中看到了希望,第一批試點已經成功。”6月23日,中國“以房養老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司原監事會主席孟曉蘇接受《華夏時報》記者采訪時表示,下一步,“以房養老”將進一步擴大試點范圍,覆蓋更多的人群,同時,根據老人的需要,研究和增加參與型方面的產品。

            也就是說,“以房養老”不但會繼續做,而且還會進一步擴大試點。

            產權不完備成障礙

            2014年7月1日,北京、上海、廣州、武漢4座城市正式開展為期兩年的老年人住房反向抵押養老保險試點,隨后,保監會批復了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》的保險條款,自此,國內首個保險版以房養老產品正式出爐。如今,兩年大限將至,試點在總結了經驗的同時也看到了一些問題。

            作為新推出的一項養老舉措,“以房養老”可以給老人帶來很多利好,但是,在推行過程中,老人對此政策也有著自己的顧慮。

            某網站曾對此做過調查,結果顯示,32.4%的網友擔心如果房價上漲,接受以房養老的老人可能吃虧,31.3%的網友則認為目前的房屋評估制度還不規范,公正難以保證,另有26.7%的網友認為保險公司等金融機構相關業務還不成熟,在條款制定和執行方面難免有不足之處。

            “這些都不足以成為‘以房養老’的障礙,首先,從資產評估方面來看,‘以房養老’都是由專業的評估機構服務,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機構的合理收益。其次,對老人的房產做了比較合理的預期增值的估值,同時,幸福人壽不參與分享房產增值收益,房價一旦上漲,抵押房產價值增長部分全部歸屬于投保人,而近兩年,很多一線城市房屋的增值已經遠遠超過了這個估值。”孟曉蘇表示。

            據記者了解,已參與“以房養老”的數據中,暫時沒有涉及上千萬的高價房產,房產價值普遍不高,涉及的老人最高領取額是每月1.9萬元。

            “雖然最終投保的統計數據只有59戶,但在實際的操作中,有意參保的老人非常多,無奈在前期就被篩選掉了,其中大部分都是由于老人的房屋產權不明晰,這部分房屋包括校產房、軍產房等單位產權房。”孟曉蘇表示,在試點階段,只有產權清晰的房產才能夠辦理“以房養老”。

            記者采訪獲悉,曾有一位某大學的教授鞠躬求助孟曉蘇,只因其女兒遭遇空難,房產無人繼承,為此有意參與“以房養老”,但苦于其房產為校產房而無法進行抵押。

            相關文件規定,老人在申請“以房養老”時,用來作為抵押的房產應當是具備國家房屋登記機關登記發證,登記在投保人名下的有大產權的商品住宅、商業用房或經濟適用房。除這些以外,承租公房、小產權房、違建房等不具備國家承認所有權或無法獲得房屋登記的其它住房不能拿來抵押。

            而在實際的操作中,由于這一代老人大都涉及過房改房、城中村改造等問題,造成很多房子的產權不明晰、有爭議,使得許多房產面臨著不能抵押的問題。就此,孟曉蘇表示,這種情況大部分不是老人本身的問題,而是房改房改革不徹底所致,為此,建議相關單位積極參與“以房養老”,也就是把保險公司與投保人之間的兩方合同變成加上相關單位的三方合同,老人身故后,單位可以優先回購房子。

            參與型產品將出

            就目前來看,涉足的保險公司依然只有幸福人壽一家,其他保險公司究竟有什么顧慮?

            “從數據上來看,‘以房養老’的效果雖然沒有那么明顯,但確是大勢所趨,不應一竿子打死,金融機構不敢參與的關鍵問題還是在于房產的估值方面,房價一旦下跌,對保險公司、銀行和個人都是一個很大的風險,為此,大部分銀行、保險公司都不敢參與進來。”6月23日,某大型險企的研究人員接受《華夏時報》記者采訪時表示,“以房養老”不是不可行,而是風險分散機制不完善,為此,我們完全可以設置一些長壽債券、期貨等方面的金融產品,通過保險資產對沖來分散“以房養老”的風險。

            在發達國家,“以房養老”有著成熟的運作方式,比如,房價一旦出現波動,就有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經驗,完善相關的風險應對機制也是關鍵。

            針對上述建議,孟曉蘇給予了肯定,但前提是要有足夠的產品,同時,這種產品如果是參與型的話,同樣可以考慮將其推向資本市場,甚至可以將其演變成上市產品。

            為了解決房地產價格波動給參與“以房養老”的老人帶來的影響,保險公司對投保人抵押房屋增值采取兩種處理方式,即試點產品分為參與型和非參與型。參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益;非參與型產品則指保險公司不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價值增長全部歸屬于保險受益人。

            但就目前來看,“以房養老”只有“幸福房來寶”A款這么一款非參與型的產品,這類產品提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內,預期增長比例在30%-50%,也就是說,抵押房屋未來的升值空間一旦大于這個數值區間,參保人也只能享受最初估值計算出來的起付金。

            為此,在介紹“以房養老”后續工作時,孟曉蘇表示,“以房養老”未來工作有三個方向:一、繼續擴大“幸福房來寶”A款產品的試點范圍,在現有城市的基礎上擴大規模。二、覆蓋更多人群,現有的試點把校產房、軍產房和國產房都排除在外了,但這些老人恰恰更需要“以房養老”,為此,希望會同相關單位找到更好的解決辦法。三、繼續研發產品,事實證明,30%-50%的預期增值估值已經不夠,老人盼望著相對靈活的參與型產品的出現,而這也將是下一步工作的重點。

            也就是說,房屋一旦增值,老人每月所得的起付金就會隨之增高,同時,保險公司也可以從增值的部分分得一部分額外收益,從而減小了保險公司參與“以房養老”的顧慮。

            從上述保險公司專業人士處了解到,很多保險公司已將“以房養老”內容紛紛納入到了相關保險公司的“十三五”規劃中。


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